Cómo convertir un local en vivienda

Cómo convertir un local en vivienda

Hoy dedicaremos unos minutos a desgranar una tendencia al alza en los últimos tiempos, convertir un local comercial en vivienda, tanto si es para uso propio, o como inversión.

Si no conoces los pasos a seguir, y sus pros y contras, despejamos todas las incógnitas con posibilidades y datos técnicos.

En las grandes ciudades como Madrid, tenemos muchos locales comerciales vacíos o que están cerrando. Debido a factores como la subida de los alquileres, como del fomento de las grandes superficies. Esto puede ser una oportunidad para los que están dispuestos a conseguir una vivienda pagando menos.

como-convertir un local en vivienda

Entonces… ¿se puede convertir un local comercial en vivienda? La respuesta es sí, pero no todos los locales, ya que hay ciertos factores que nos impiden hacerlo. Antes que nada, hay que elegir el local adecuado, para ello podemos contar con el asesoramiento profesional por parte de una inmobiliaria o agente en vez de contar con el azar. Vamos a descubrir en qué ocasiones no podemos realizar una transformación de local a vivienda:

Restricciones urbanísticas para convertir tu local en vivienda

En primer lugar, tengamos en cuenta las restricciones urbanísticas:

Antes que nada, hay que acudir al Planeamiento Urbanístico del municipio. Primero, el suelo debe estar clasificado como suelo urbano. Esto suele ser lo normal si el local está ubicado en la ciudad.

Debemos conocer si hay una limitación de viviendas por hectárea y si esta limitación ya se ha sobrepasado. Aquí podría haber un primer impedimento que, aunque poco probable, es infranqueable a corto plazo (tendría que cambiar el planeamiento municipal).

Restricciones técnicas para convertir tu local en vivienda

Por otro lado, tenemos las restricciones técnicas o de construcción:

Realizar el cambio de local a vivienda supone un coste elevado, no solo por la compra del propio local, si no por la obra y las tasas a abonar. Este coste por supuesto, depende de cada caso en particular. Pues hay muchas variables como la ejecución del proyecto por un arquitecto técnico colegiado, los metros de la futura vivienda, el estado del local etc…

Cada Comunidad Autónoma establece unas normas de hábitat. Con esto nos referimos a que la vivienda deberá tener unas dimensiones concretas, unas instalaciones y proporciones, como por ejemplo que cada habitación debe tener al menos una ventana. Esto puede ser un problema, pues hay muchos locales que tienen mucho fondo y poco espacio de fachada y la distancia a la ventana puede estar un poco alejado y haga que no lleguemos a las dimensiones que se plantean sobre la cercanía de las estancias de la vivienda a las ventanas.

Una vivienda nueva (y un cambio de uso a vivienda lo es), debe adaptarse al Código Técnico de la Edificación (CTE). El principal problema que nos solemos encontrar es la accesibilidad, pues las viviendas deben adaptarse a las personas de movilidad reducida. Esto suele conllevar hacer obras de rampas, ascensores, o ensanchar puertas. Sin dejar nada al descubierto, ya que para cambiar el uso hay que comprobar que las obras no afectarán la estructura del edificio ni compromete las áreas comunes.

También puede ser necesario hacer obras para cumplir el apartado de salubridad, lo que implica cambiar instalaciones, ventanas, etc. En definitiva, aunque el CTE no impide convertir un local a vivienda, sí que encarece las obras.

Otras consideraciones antes de reformar el local

Recuerde que la altura no debe superar los 2,5 metros en al menos 75 % del espacio.

La cocina debe contar con una campana extractora de humo dirigida al exterior.

Es obligatorio que un 12% del local tenga ventilación y luz natural.

En los baños deben colocarse extractores.

Normativa comunitaria

Por último, la normativa comunitaria:

Si después de comprobar la normativa urbanística y analizar si la adaptación a la normativa técnica es viable, hay que ver los estatutos de la comunidad de propietarios. Si prohíben, por ejemplo, específicamente hacer más viviendas o si no se pronuncian al respecto. Aún así, habría que pedir la conformidad por escrito y con acta en junta a la comunidad de propietarios.

En conclusión:

Es una aventura en la que no has de embarcarte en solitario, ya que necesitarás un equipo técnico, comenzando por un estudio de arquitectura y pasando por los técnicos de obra, para conseguir una licencia de ejecución, la cédula de habitabilidad, un certificado de fin de obra, y llevar al día todas las tasas y licencias municipales así como el registro final para convertir tu local en vivienda habitual.

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